계약갱신청구권행사방법, 놓치면 후회!

전세/월세 계약 갱신, 어떻게 해야 할지 막막하신가요? 계약갱신청구권의 모든 것! 행사 방법, 주의사항, 꿀팁까지 알기 쉽게 설명해 드립니다. 지금 바로 확인하고 소중한 내 집 권리를 챙기세요!

계약갱신청구권이란?

안녕하세요! 오늘은 부동산 계약을 앞둔 많은 분들이 궁금해하시는 ‘계약갱신청구권’에 대해 자세히 알아보겠습니다. 특히 전월세 계약을 갱신할 때 이 제도를 제대로 이해하고 활용하는 것이 얼마나 중요한지, 그리고 놓치면 후회할 수 있는 포인트들을 짚어드릴 예정입니다. 복잡하게 느껴질 수 있지만, 핵심만 쏙쏙 뽑아 알기 쉽게 설명해 드릴 테니 집중해 주세요!

계약갱신청구권, 왜 중요할까요?

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 도입된 제도입니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리인데요, 이를 통해 임차인은 기존 임대차와 동일한 조건으로 한 번 더 계약을 갱신할 수 있습니다. 만약 이 권리를 행사하지 못하면, 임대인의 결정에 따라 계약이 종료되거나 임대료 등이 인상될 수 있어 주거 불안정에 직면할 수 있습니다. 따라서 이 권리를 정확히 이해하고 적절한 시기에 행사하는 것이 매우 중요합니다.

계약갱신청구권의 주요 내용

계약갱신청구권은 다음과 같은 핵심 내용을 포함합니다.

행사 기간
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지만 행사 가능합니다. 이 기간을 놓치면 갱신 요구를 할 수 없으니 주의해야 합니다.
갱신 횟수
총 1회에 한하여 계약을 갱신할 수 있습니다. 2년의 임대차 계약을 맺었다면, 총 4년까지 거주할 수 있게 되는 셈입니다.
갱신 조건
기존 임대차와 동일한 조건으로 갱신하는 것이 원칙입니다. 다만, 2.5%의 범위 내에서 임대료 인상이 가능합니다.
행사 방법
계약갱신청구권은 구두 통지보다는 내용증명우편, 문자 메시지, 이메일 등 증거를 남길 수 있는 방식으로 행사하는 것이 좋습니다.

이 제도는 2020년 7월 31일부터 시행되었으며, 2020년 12월 10일 이후 계약 갱신을 요구하는 경우부터 적용됩니다. 따라서 현재 계약 갱신을 앞두고 있다면, 본인의 계약 시점과 갱신 요구 가능 시점을 반드시 확인해야 합니다.

계약갱신청구권, 누가 행사할 수 있나요?

이 권리의 가장 중요한 대상은 바로 ‘임차인’입니다. 즉, 주택을 빌려 사용하는 사람에게 주어지는 권리입니다. 하지만 모든 임차인이 행사할 수 있는 것은 아니며, 몇 가지 조건이 있습니다.

1. 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인

주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인이란, 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 임차인을 말합니다. 일반적으로 전입신고가 되어 있는 주택에 거주하는 임차인이라면 해당한다고 볼 수 있습니다.

2. 최초 임대차 기간을 포함하여 2년의 임대차 기간을 보장받은 임차인

최초 계약이든, 묵시적 갱신이든, 법정 갱신이든 상관없이 총 2년의 임대차 기간을 보장받았거나 보장받을 예정인 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 최초 계약이 1년이었고 묵시적 갱신으로 1년이 더 연장되어 총 2년이 된 경우에도 갱신청구권 행사가 가능합니다. 이는 2020년 12월 10일 이후 갱신되는 계약부터 적용됩니다.

3. 임대차 계약이 적법하게 갱신된 경우

임대차 계약이 법률에 따라 적법하게 갱신된 경우에도 계약갱신청구권 행사가 가능합니다. 예를 들어, 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않아 묵시적으로 계약이 갱신된 경우, 임차인은 이후 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 2.5% 범위 내에서의 임대료 증액은 가능합니다.

주의할 점: 상가건물 임대차보호법과는 달리, 주택임대차보호법상의 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사가 가능합니다. 따라서 신중하게 결정해야 합니다.

계약갱신청구권, 임대인은 거절할 수 있나요?

임차인이 계약갱신청구권을 행사하더라도, 임대인은 법에서 정한 특정 사유가 있는 경우 갱신을 거절할 수 있습니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

사유	상세 내용
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우	임차인이 월세를 2번 이상 연체한 경우 해당됩니다.
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	계약 당시 허위 사실을 고지하거나 불법적인 방법으로 임대한 경우에 해당합니다.
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우	임차인이 이사를 가는 대신 임대인이 일정 금액을 지급하기로 합의한 경우입니다.
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(재임대)한 경우	임대인의 허락 없이 다른 사람에게 집을 다시 빌려준 경우에 해당합니다.
임차인이 임대차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우	임차인의 잘못으로 집이 크게 망가진 경우입니다.
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우	화재, 천재지변 등으로 집이 심하게 파손되어 더 이상 살 수 없는 상태가 된 경우입니다.
임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우	임대인이 직접 거주하거나, 건물을 허물고 새로 짓기 위해 집을 비워달라고 요청하는 경우입니다. 이 경우 임대인이 실제 거주해야 하며, 이를 입증할 서류가 필요합니다.
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우	위에서 명시된 사유 외에 임차인의 중대한 잘못으로 인해 임대차가 계속되기 어려운 경우입니다.

특히 임대인이 직접 거주하겠다는 사유로 갱신을 거절하는 경우, 임대인이 실제 그 주택에 거주해야 합니다. 만약 임대인이 거짓으로 거주 의사를 밝히고 갱신을 거절한 후, 제3자에게 해당 주택을 임대한 사실이 밝혀지면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 임차인의 주거권을 보호하기 위한 중요한 장치입니다.

계약 갱신 요구는 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 가능하다는 점, 그리고 임대인의 정당한 갱신 거절 사유가 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다. 다음 소제목에서는 계약갱신청구권의 행사 방법에 대해 더욱 자세히 알아보겠습니다.

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정확한 행사 방법

계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 위해 마련된 소중한 권리입니다. 하지만 권리 행사를 놓치거나 잘못된 방법으로 행사하여 분쟁에 휘말리는 경우도 적지 않습니다. 본 소제목에서는 계약갱신청구권의 정확한 행사 방법에 대해 최신 정보를 바탕으로 상세하게 안내해 드리겠습니다. 놓치면 후회할 수 있는 중요한 내용들이니 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

주요 행사 절차 및 고려사항

계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 임대인에게 갱신을 요구하는 방식으로 행사됩니다. 이 기간을 놓치면 갱신청구권을 행사할 수 없으므로 반드시 유의해야 합니다. 또한, 갱신 시 임대료는 기존 임대료의 5% 이내에서 증액될 수 있으며, 이 범위를 초과하는 증액은 법적으로 무효입니다. 계약갱신청구권을 행사할 때는 다음과 같은 절차와 내용을 정확히 숙지해야 합니다.

임대차 계약 갱신 요구 기간 확인
임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 안에 갱신을 요구해야 합니다. 예를 들어, 계약 만료일이 2024년 12월 31일이라면, 2024년 7월 1일부터 2024년 11월 30일까지 갱신 요구를 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
갱신 요구 방식
구두 요구보다는 내용증명 우편, 문자 메시지, 이메일 등 갱신 요구 사실을 증명할 수 있는 서면으로 하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 추후 분쟁 발생 시 객관적인 증거 자료로 활용할 수 있습니다. 임대인에게 갱신 요구 내용을 명확히 전달하고, 가능한 경우 임대인의 확인(서명, 답장 등)을 받아두는 것이 안전합니다.
갱신되는 임대료 범위
계약갱신청구권을 행사하여 갱신되는 경우, 임대료는 기존 임대료의 5% 범위 내에서 증액될 수 있습니다. 5% 초과 증액은 법적으로 무효이며, 임차인은 5% 범위 내에서의 증액만 거절하거나 협의할 수 있습니다. 임대료 증액 협상이 원만하게 이루어지지 않을 경우, 임차인은 5% 이내의 증액 조건으로 갱신을 요구하거나, 갱신을 포기하고 새로운 계약을 체결해야 합니다.
갱신 요구의 거절 사유
임대인은 계약갱신청구권을 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에서 정한 사유가 있을 때만 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 주요 거절 사유로는 ▲임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ▲임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ▲임차인이 임대차한 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우 ▲임대인이 임대차한 주택에 실제 거주하려는 경우 등이 있습니다.
실거주 사유로 인한 갱신 거절 시 유의사항
임대인이 실거주를 이유로 갱신 요구를 거절한 경우, 추후 임대인이 해당 주택에 실제 거주하지 않고 다른 사람에게 임대한 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절 시, 계약갱신청구권 행사 기간이 만료되기 전이라도 임대인에게 실거주 의사를 명확히 확인하고, 이후에도 임대인의 실거주 여부를 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

갱신 요구 거절 시 임차인의 권리

임대인이 법령에서 정한 정당한 사유 없이 계약갱신청구권 행사를 거절하는 경우, 임차인은 이에 대해 법적으로 대응할 수 있습니다. 임대인의 부당한 거절은 임차인의 주거권을 침해하는 행위이므로, 임차인은 법적 구제 절차를 통해 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다. 이러한 경우, 임차인은 다음과 같은 조치를 고려할 수 있습니다.

내용증명 발송
임대인이 갱신 요구를 거절하는 경우, 거절 사유의 부당함을 지적하고 갱신 요구를 수용할 것을 촉구하는 내용증명을 발송할 수 있습니다. 내용증명은 법적 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료로 활용됩니다.
법률 전문가 상담
임대인의 거절 사유가 명백히 부당하다고 판단될 경우, 변호사 또는 법률 전문가와 상담하여 법적 대응 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 법률 전문가는 임차인의 권리를 명확히 파악하고, 최선의 법적 조치를 안내해 줄 수 있습니다.
소송 제기
상담 결과에 따라, 임대인의 부당한 거절로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 실거주를 이유로 갱신 거절 후 임대인이 해당 주택에 거주하지 않고 타인에게 임대한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 손해배상액 산정 시에는 새로운 임대차 계약을 체결하는 데 소요된 비용, 이사 비용, 임차인이 입은 손해액 등을 종합적으로 고려하게 됩니다.

계약갱신청구권의 정확한 행사 방법을 숙지하고, 임대차 계약 만료 시점을 철저히 관리하는 것이 중요합니다. 혹시라도 계약갱신청구권 행사와 관련하여 어려움을 겪고 계시거나, 임대인의 부당한 거절로 인해 고민이 있다면, 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대처하시기 바랍니다.

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계약갱신청구권 행사 시 유의해야 할 사항

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 중요한 제도이지만, 몇 가지 유의해야 할 사항들이 있습니다. 정확한 정보를 바탕으로 권리를 행사해야 불필요한 분쟁을 예방하고 안정적인 주거 생활을 유지할 수 있습니다.

구분	주요 내용	상세 설명
행사 가능 횟수	총 1회	계약갱신청구권은 최초 임대차 계약 기간을 포함하여 전체 임대차 기간 중 1회만 행사 가능합니다.
계약 기간	2년 자동 연장	계약갱신청구권을 행사하면 기존 임대차 기간이 만료된 날로부터 2년간 더 거주할 수 있습니다.
묵시적 갱신과의 차이	갱신 요구 의사 표시 필요	묵시적 갱신은 별도의 의사 표시 없이 계약이 자동으로 연장되는 것이지만, 계약갱신청구권은 임차인이 명확하게 갱신을 요구한다는 의사를 표시해야 합니다.
전월세 전환 시 주의사항	법정 상한 초과 금지	계약갱신청구권 행사 시 전월세 전환 비율은 법령에서 정한 상한을 초과할 수 없습니다. (한국은행 기준금리 + 3.5% 이내, 2023년 12월 기준)
갱신거절 통보 기한	계약만료 1개월 전까지	임대인은 임차인의 갱신 요구에 대해 계약 만료 1개월 전까지 갱신 거절의 통지를 해야 합니다.

계약갱신청구권은 임차인의 소중한 권리입니다. 이 제도를 올바르게 이해하고 정확하게 행사하여 안정적인 주거 생활을 유지하시기 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 언제든지 전문가와 상담하시길 권장합니다.

주의해야 할 점

계약갱신청구권 행사는 임차인의 주거 안정을 위해 마련된 소중한 권리입니다. 하지만 이 권리를 제대로 행사하지 못하거나, 잘못된 정보로 인해 예상치 못한 불이익을 받는 경우가 종종 발생합니다. 계약갱신청구권 행사 시 놓치기 쉬운 주의사항들을 꼼꼼히 살펴보고, 소중한 권리를 안전하게 지키시길 바랍니다.

1. 계약갱신청구권 행사 시기

계약갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사할 수 없으니, 계약 만료일을 정확히 확인하고 미리 준비하는 것이 중요합니다.

임대차 기간 만료 6개월 전 ~ 2개월 전까지
이 기간 안에 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 예를 들어, 계약 기간이 2024년 12월 31일까지라면, 2024년 6월 1일부터 2024년 10월 31일까지 갱신 요구를 해야 합니다.
기간 외 갱신 요구의 효력
만료 2개월 전 이후 또는 만료일 이후에 갱신을 요구하더라도, 임대인이 이를 받아들인다면 묵시적 갱신으로 간주될 수 있습니다. 하지만 이는 임대인의 동의에 따른 것이므로, 법적으로 보장되는 갱신요구권 행사는 아니라는 점을 유의해야 합니다.

2. 갱신요구 시 방법 및 증빙

구두로 갱신 의사를 전달하는 것보다는 명확한 증빙을 남기는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

내용증명 우편 활용
계약갱신청구 의사를 담은 내용을 내용증명 우편으로 발송하면, 갱신 요구 시점을 명확히 하고 임대인의 수신 여부를 확인할 수 있어 추후 발생할 수 있는 분쟁에 대한 강력한 증거 자료가 됩니다.
문자 메시지, 카카오톡 등 활용
내용증명 우편이 부담스럽다면, 문자 메시지나 카카오톡 등 기록이 남는 방식으로 갱신 의사를 전달하는 것도 좋습니다. 다만, 이 경우에도 임대인이 내용을 확인했는지 여부를 파악하는 것이 중요합니다.
임대인의 회신 확인
임대인이 갱신 요구에 대해 어떤 반응을 보이는지 주의 깊게 살피고, 이에 대한 기록도 남겨두는 것이 좋습니다. (예: 갱신 거절 통보, 조건 변경 제안 등)

3. 갱신 거절 사유의 적법성 확인

임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 있는 경우에만 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 임차인은 임대인이 제시하는 거절 사유가 법적으로 타당한지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

주요 갱신 거절 사유 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호)

사유	상세 내용
임차인의 차임 연체	임차인이 2기(월세의 경우) 또는 1기(전세의 경우) 이상의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
거짓이나 부정한 방법으로 임차	임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
합의에 따른 계약 해지	임대차 계약 당시 임대차 계획을 상세하게 고지하고 임차인이 이에 따른 재건축, 재개발 등에 협조한 경우
임대인의 실제 거주	임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우. (가장 빈번하게 발생하는 분쟁 사유 중 하나입니다.)
경제적 사정 변경	임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 사 bertujuan 목적이 아닌 다른 용도로 사용하는 등 임대차 계약 내용을 위반하거나 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
기타	그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

특히, 임대인의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절당한 경우, 임대인이 해당 주택에 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대하는 등의 행위가 확인되면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

4. 갱신 시 임대료 증액 제한

계약갱신 시 임대료 증액은 법적으로 제한됩니다. 기존 월세 또는 보증금의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.

증액 상한선 5%
이는 주택임대차보호법 제7조에 따른 것으로, 계약갱신청구권 행사 시에도 동일하게 적용됩니다. 월세와 보증금 중 하나만 변경하거나 둘 다 변경하더라도 총 증액률은 5%를 넘을 수 없습니다.
협의 결렬 시
임대인과 임차인이 협의를 통해 증액률을 정해야 하지만, 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 법원의 판단을 구할 수도 있습니다.

5. 묵시적 갱신과의 차이점

계약갱신청구권을 행사하지 않았더라도, 임대차 기간 만료 2개월 전까지 임대인이나 임차인 모두 갱신 거절 또는 조건 변경에 대한 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 하지만 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 행사에는 중요한 차이가 있습니다.

계약갱신청구권 행사 시
임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 이때 임대료 증액은 5%로 제한됩니다. 또한, 2기 차임액을 연체하는 등 법에서 정한 사유가 없다면 임대인은 갱신을 거절할 수 없습니다.
묵시적 갱신 시
묵시적 갱신된 계약은 기존 계약과 동일한 조건으로 연장됩니다. 즉, 임대료 인상에 대한 법적 제한이 없으므로 임대인이 상당한 폭으로 인상할 수 있습니다. 또한, 묵시적 갱신된 계약은 언제든지 임차인이 해지할 수 있지만, 임대인은 해지할 수 없습니다. (임차인은 3개월 전에 통지해야 합니다.)

따라서, 임대료 인상을 막고 계약 갱신을 확실히 하고 싶다면, 반드시 계약갱신청구권을 행사하는 것이 유리합니다.

6. 임차권등기명령과의 관계

임차권등기명령은 임차인이 임대차 관계에서 벗어나고자 할 때, 혹은 임대인의 의사와 상관없이 자신의 권리를 보전하고자 할 때 사용하는 제도입니다. 계약갱신청구권 행사와 임차권등기명령은 별개의 제도이며, 동시에 활용될 수도 있습니다.

임차권등기명령의 목적
임차인이 임대차 계약을 해지하고 새로운 임대차 계약을 체결할 경우, 기존 임대차 보증금을 반환받기 어려운 상황에서 임차주택에 임차권등기를 하여 제3자에게 대항력을 확보하는 것을 목적으로 합니다.
계약갱신청구권 행사와 동시 가능성
만약 임차인이 임대인의 갱신 거절 통보를 받았지만, 임대인의 거절 사유가 부당하다고 판단될 경우, 임차인은 임차권등기명령을 신청하면서 동시에 계약갱신청구권 행사 의사를 밝힐 수 있습니다. 이는 임차인의 권리를 더욱 강력하게 보호하는 수단이 될 수 있습니다.

7. 계약갱신청구권 관련 분쟁 발생 시 대처 방안

계약갱신청구권 행사 과정에서 임대인과의 의견 충돌이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이럴 경우 다음과 같은 방법으로 대처할 수 있습니다.

내용증명 등 기록 확보
앞서 강조했듯이, 모든 의사소통은 기록으로 남기는 것이 중요합니다. 임대인의 답변, 요구 사항 등을 명확히 기록해두어야 합니다.
주택임대차분쟁조정위원회 활용
대한법률구조공단 또는 각 지역의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하여 전문가의 도움을 받을 수 있습니다. 이는 소송으로 가기 전에 분쟁을 해결할 수 있는 효과적인 방법입니다.
법률 전문가 상담
복잡한 사안이나 법적 판단이 필요한 경우, 변호사 등 법률 전문가와 상담하여 정확한 법률 자문을 받는 것이 좋습니다.
주택임대차표준계약서 사용 권장
계약갱신 시에는 주택임대차표준계약서를 사용하는 것이 분쟁 예방에 도움이 될 수 있습니다.

계약갱신청구권은 임차인의 소중한 권리이므로, 관련 정보를 충분히 숙지하고 꼼꼼하게 행사하여 주거 안정을 지키시길 바랍니다. 놓치기 쉬운 부분들을 다시 한번 확인하시고, 궁금한 점이 있다면 전문가의 도움을 받는 것을 망설이지 마세요.

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임대인 대응 방법

계약갱신청구권을 행사했을 때 임대인이 예상치 못한 반응을 보이거나, 갱신 거절 사유를 주장하는 경우에 어떻게 대처해야 할지 막막하게 느껴지실 수 있습니다. 하지만 몇 가지 핵심적인 대응 방법을 숙지하고 있다면, 임차인으로서 자신의 권리를 효과적으로 보호할 수 있습니다. 임대인의 입장을 이해하는 동시에, 법적으로 보장된 임차인의 권리를 당당하게 주장하는 것이 중요합니다.

임대인의 흔한 대응 유형 및 대처법

임대인은 계약갱신청구권 행사 시 다양한 방식으로 대응할 수 있습니다. 주요 유형과 각 유형별 대처 방안을 알아보겠습니다.

계약 갱신 거절 통보
임대인이 법에서 정한 갱신 거절 사유를 명확히 제시하며 갱신을 거절하는 경우입니다. 이때 임차인은 임대인이 제시한 사유의 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.
- 갱신 거절 사유 확인 및 증빙 자료 요구
  임대인이 제시하는 갱신 거절 사유(직계존비속 실거주, 고의 중대한 파손 등)가 법에서 정한 정당한 사유에 해당하는지 확인합니다. 만약 임대인이 ‘실거주’를 이유로 갱신을 거절했다면, 해당 임대인 또는 직계존비속이 실제로 해당 주택에 거주할 계획임을 입증할 수 있는 자료(예: 실거주 예정 주택의 등기부등본, 임대차 계약서 등)를 요구해 볼 수 있습니다. 임대인이 제시한 갱신 거절 사유가 법적 요건을 충족하지 못하거나 허위일 경우, 임차인은 계약 갱신을 요구할 권리가 있습니다.
- 대화 및 협상 시도
  명확한 갱신 거절 사유가 없거나, 임대인의 사유가 타당하지 않다고 판단될 경우, 임대인과 직접 대화를 시도하는 것이 좋습니다. 임대인의 경제적 상황이나 향후 계획 등을 파악하며 상호 합의점을 찾으려 노력하는 과정에서 오해가 풀리거나 새로운 해결책이 나올 수도 있습니다.
임대료 인상 요구
임대인이 계약 갱신을 받아들이되, 법정 상한선(5% 이내)을 초과하는 과도한 임대료 인상을 요구하는 경우입니다.
- 법정 상한선 초과 임대료 인상 거부
  주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권 행사 시 임대료는 직전 임대료의 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다. 이 범위를 초과하는 임대료 인상 요구는 법적으로 효력이 없습니다. 임대인이 법정 상한선을 초과하는 금액을 요구할 경우, 단호하게 거부 의사를 밝히고 법에서 정한 5% 이내의 인상률 또는 동결을 제안해야 합니다.
- 인상률 산정 근거 확인
  임대인이 5% 이내에서 임대료 인상을 요구하더라도, 인상률 산정에 대한 근거를 물어보는 것이 좋습니다. 주변 시세, 경제 상황 등을 고려하여 합리적인 수준의 인상률인지 판단하는 데 도움이 됩니다.
묵시적 갱신 유도 (임대인의 비협조)**
임대인이 계약갱신청구권 행사 의사를 명확히 확인하지 않거나, 갱신 의사를 회피하며 묵시적 갱신을 유도하려는 경우입니다.

계약갱신청구권 행사 의사 명확히 전달
임대인이 묵시적 갱신을 유도하더라도, 임차인은 반드시 계약갱신청구권을 명확히 행사하겠다는 의사를 전달해야 합니다. 이는 내용증명 우편, 문자 메시지, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 전달하는 것이 좋습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권의 혜택(계약 갱신 시 2년 보장 등)을 받지 못하게 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임대인 동향 주시
임대인이 계약 만료일이 다가올 때까지 뚜렷한 의사 표현 없이 시간을 끌 경우, 계약갱신청구권 행사 사실을 다시 한번 상기시키고 적극적인 의사 확인을 요청해야 합니다.

계약갱신청구권 행사 사실 부인 또는 불인정**
임대인이 임차인의 계약갱신청구권 행사 사실 자체를 인정하지 않거나, 법적 효력이 없다고 주장하는 경우입니다.

계약갱신청구권 행사 증거 확보
계약갱신청구권을 행사했다는 명확한 증거(내용증명, 내용 확인 가능한 문자, 이메일 등)를 반드시 확보해 두어야 합니다. 이는 추후 법적 분쟁 발생 시 결정적인 증거가 될 수 있습니다.

관련 법령 숙지 및 전문가 상담
주택임대차보호법 상 계약갱신청구권 관련 조항을 정확히 숙지하고, 임대인의 주장이 법적으로 타당한지 검토해야 합니다. 필요하다면 법률 전문가(변호사, 법무사) 또는 주택임대차분쟁조정위원회 등에 상담을 요청하여 법률 자문을 구하는 것이 현명합니다.

임대인과의 원만한 관계 유지를 위한 노력

임대인의 대응 방식에 관계없이, 임차인으로서 원만한 관계를 유지하려는 노력 또한 중요합니다. 이는 불필요한 분쟁을 예방하고, 장기적으로 안정적인 주거 생활을 영위하는 데 도움이 될 수 있습니다.

평소 성실한 임차인의 자세 유지
월세 납부를 연체하지 않고, 임차 목적 외의 용도로 건물을 사용하지 않으며, 임대인의 동의 없이 전대 또는 개조를 하지 않는 등 계약서상의 의무를 성실히 이행하는 것이 중요합니다. 이는 임대인에게 신뢰를 주어 계약 갱신 시 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

소통 채널 유지 및 존중하는 태도
임대인과 정기적으로 또는 필요한 경우에 소통하며 관계를 유지하는 것이 좋습니다. 집 상태에 대한 불편함이나 수리가 필요한 경우, 감정적으로 대응하기보다는 예의 바르고 정중하게 요청하고, 임대인의 입장을 고려하는 태도를 보이는 것이 중요합니다.

상호 간의 존중과 배려
법적인 권리 주장도 중요하지만, 인간적인 관계에서의 존중과 배려는 갈등을 최소화하는 데 큰 역할을 합니다. 상대방의 입장을 이해하려는 노력과 배려심 있는 태도는 예상치 못한 문제 발생 시 해결의 실마리가 될 수 있습니다.

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 제도입니다. 임대인의 예상치 못한 대응에 당황하지 않고, 위에 제시된 정보들을 바탕으로 차분하고 현명하게 대처하시길 바랍니다. 만약 상황이 복잡하거나 법적인 도움이 필요하다고 판단될 경우, 주저하지 말고 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.

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궁금증 해결!

안녕하세요! 계약갱신청구권, 알면 알수록 더 헷갈리는 부분이 많으시죠? 특히 집주인과 세입자 간의 권리와 의무가 복잡하게 얽혀있어 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다. 이번 시간에는 계약갱신청구권 행사와 관련하여 가장 많이 궁금해하시는 내용들을 속 시원하게 해결해 드리겠습니다. 놓치면 후회할 수 있으니 꼼꼼하게 확인해보세요!

1. 계약갱신청구권, 언제 행사해야 가장 유리할까?

계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 만약 이 기간을 놓치면 갱신청구권 행사가 불가능해지니, 꼭 달력을 확인하고 미리 준비하시는 것이 좋습니다.

기간 준수: 임대차 기간 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
상세 내용: 이 기간 내에 집주인에게 계약 갱신 의사를 명확하게 전달해야 합니다. 구두 통보보다는 내용증명, 문자 메시지, 카카오톡 등 증거가 남는 방법으로 소통하는 것이 안전합니다.

기회는 단 한 번: 1회에 한하여 행사 가능
상세 내용: 계약갱신청구권을 사용하여 갱신하는 경우, 이전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되는 것이 원칙입니다. 단, 임대료는 합의하에 5% 범위 내에서 증액될 수 있습니다.

묵시적 갱신과의 차이:
상세 내용: 묵시적 갱신은 임대인이나 임차인이 아무런 의사 표시를 하지 않아 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 이 경우 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않으며, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 하지만 계약갱신청구권을 행사하여 갱신한 경우에는 2년의 임대차 기간이 보장됩니다.

2. 집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

모든 경우에 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 해당하는 경우에는 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 가장 흔하게 발생하는 거절 사유들을 살펴보겠습니다.

거절 사유 상세 내용

임차인의 차임 연체 임차인이 2기(期)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임차인의 거짓이나 부정한 방법으로 임차 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

서로 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공 임대차 계약 당시 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하였고, 임차인이 이를 받아서 이사한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 해당 주택에 대한 철거 또는 재건축 계획이 구체적으로 확정되어 임차인의 주거 생활 안정이 필요한 경우. (이 경우, 상당한 기간 전에 미리 고지해야 함)

임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속 포함)이 직접 거주하기 위하여 목적 주택을 점유할 필요가 있는 경우 가장 많은 분들이 궁금해하시는 사유 중 하나입니다. 임대인 본인 또는 직계 가족이 실거주 목적으로 주택을 사용해야 하는 경우 갱신 거절이 가능합니다. 단, 임대인이 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 계약갱신청구권 행사 시 주의사항은?

계약갱신청구권 행사는 신중해야 합니다. 특히 갱신 거절 사유에 해당하지 않더라도, 혹은 해당한다고 하더라도 꼼꼼하게 확인하지 않으면 예상치 못한 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 다음의 주의사항들을 꼭 숙지하시길 바랍니다.

계약갱신청구권 남용 금지:
상세 내용: 임차인이 계약갱신청구권을 행사하였음에도 불구하고 정당한 사유 없이 다른 곳으로 이사하는 경우, 임대인은 다음 임차인에게 더 높은 임대료를 받을 수 있음에도 불구하고 손해를 입었다고 주장하기 어렵습니다. 또한, 임차인 역시 갱신 요구 의사를 철회할 수 없게 됩니다.

임대인의 실거주 의사 확인:
상세 내용: 임대인이 직접 거주하겠다는 이유로 계약 갱신을 거절했을 경우, 임대차 기간 만료 후 임대인이 정말 해당 주택에 거주하는지, 혹은 다른 사람에게 임대를 놓지는 않았는지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 임대인이 직접 거주하지 않고 제3자에게 임대를 놓았다면, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. (최대 3개월치 환산월차임 또는 갱신 거절 당시 당사자 간에 손해배상액으로 예정된 금액, 또는 다른 임대차 계약을 통해 얻을 수 있었던 환산월차임과 갱신 요구 당시 당사자 간의 차임 금액의 차액 등)

임대료 인상 범위:
상세 내용: 계약갱신청구권을 행사하여 갱신되는 임대차의 경우, 기존 임대료에서 5% 범위 내에서 증액할 수 있습니다. 이 5%는 연간 상한선이며, 이를 초과하는 금액을 요구하거나 지급하는 것은 법적으로 제한됩니다.

갱신 요구 거절 시 증빙 확보:
상세 내용: 만약 임대인이 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하거나, 허위의 사유로 거절하는 경우, 임차인은 이에 대한 증빙 자료를 확보해 두어야 합니다. 내용증명, 문자 메시지 기록, 통화 녹음 등이 도움이 될 수 있습니다.

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 중요한 제도입니다. 하지만 권리 행사와 함께 발생하는 의무와 주의사항을 제대로 알지 못하면 오히려 불이익을 받을 수도 있습니다. 오늘 알려드린 내용을 통해 궁금증이 해소되셨기를 바라며, 여러분의 소중한 보금자리를 지키는 데 도움이 되기를 바랍니다.

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